§7b Sonderabschreibung: 5 % extra absetzen – mit Rechenbeispiel
Die Sonderabschreibung nach §7b EStG ist einer der stärksten Steuerhebel im Neubau: In den ersten vier Jahren kannst du zusätzlich je 5 % der Gebäudekosten abschreiben – obendrauf zur regulären Abschreibung. Das senkt die Steuerlast genau in der Phase, in der eine frisch gekaufte Immobilie am meisten Liquidität braucht.
Was ist die §7b-Sonderabschreibung?
Normalerweise wird ein Gebäude über Jahrzehnte abgeschrieben. §7b erlaubt es, in den ersten vier Jahren jeweils 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich geltend zu machen – neben der regulären (z. B. degressiven) AfA. Über vier Jahre sind das bis zu 20 % extra, die deine steuerpflichtigen Mieteinkünfte drücken.
Voraussetzungen (für Neubauten ab 2023)
- Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifikat – also der Standard KfW 40 QNG.
- Baukostenobergrenze 5.200 €/m² Wohnfläche darf nicht überschritten werden.
- Bauantrag/Bauanzeige im begünstigten Zeitfenster (zwischen 2023 und 2029).
- Neue, erstmals geschaffene und zu Wohnzwecken vermietete Wohnung.
Bemessungsgrundlage: gedeckelt auf 4.000 €/m²
Wichtige Feinheit: Selbst wenn der Bau bis zu 5.200 €/m² kosten darf, ist die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung auf 4.000 €/m² Wohnfläche begrenzt. Teurere Baukosten erhöhen die Sonder-AfA also nicht weiter.
So groß ist der Effekt
Der eigentliche Turbo entsteht im Zusammenspiel mit der degressiven AfA. Im ersten Jahr wirken beide gleichzeitig – verglichen mit einer einfachen linearen Abschreibung ein gewaltiger Unterschied:
Abschreibung im 1. Jahr bei 340.000 € Gebäudekosten: degressive AfA (17.000 €) + §7b-Sonder-AfA (17.000 €) gegenüber einfacher linearer AfA.
Rechenbeispiel
Bemessungsgrundlage = 4.000 €/m² × 85 m² = 340.000 €
Sonderabschreibung pro Jahr = 5 % × 340.000 € = 17.000 €
Über 4 Jahre = 68.000 € zusätzliches Abschreibungsvolumen.
Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das rund 28.560 € Steuerersparnis – allein aus der Sonderabschreibung, zusätzlich zur regulären AfA.
Kombination mit der degressiven AfA
§7b läuft parallel zur degressiven AfA (5 %). In den ersten vier Jahren summieren sich beide zu einem sehr hohen Abschreibungsbetrag – mit entsprechend hoher Steuererstattung und besserem Cashflow. Danach läuft die degressive AfA allein weiter.
Fazit
§7b verschiebt einen großen Teil der Steuerersparnis in die ersten vier Jahre. Zusammen mit der degressiven AfA und der KfW-Förderung macht das KfW-40-QNG-Neubauten für Kapitalanleger besonders attraktiv. Wie stark der Effekt bei deinem Objekt ist, zeigt der Rechner sofort.
Sorgfältig recherchiert, aber keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand der Angaben: 2026.