Lohnt sich eine Anlageimmobilie? So berechnest du die Rendite richtig

„Lohnt sich das?" ist bei einer Anlageimmobilie keine Ja/Nein-Frage – sondern eine Rechenfrage. Das Tückische: „Rendite" kann fünf verschiedene Dinge bedeuten. Wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, übersieht Steuervorteile, Kredithebel und Cashflow. Dieser Ratgeber erklärt jede wichtige Kennzahl Schritt für Schritt – mit Formeln, Grafiken und einem durchgängigen Beispiel. Am Ende rechnest du dein eigenes Objekt direkt durch.

Unser Beispielobjekt durch den ganzen Artikel: eine Neubauwohnung für 380.000 € mit 85 m², 1.400 € Kaltmiete pro Monat. Daran sehen wir, wie sich die fünf Kennzahlen unterscheiden.

1. Bruttomietrendite – die erste Orientierung

Die Bruttomietrendite setzt die Jahres-Kaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Sie ist in Sekunden berechnet und eignet sich als grober Filter, bevor du tiefer einsteigst.

Im Beispiel: 1.400 € × 12 = 16.800 € Jahresmiete ÷ 380.000 € = 4,4 %. Der Haken: Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben fehlen komplett. Die Bruttorendite überschätzt also systematisch, was wirklich übrig bleibt.

2. Nettomietrendite – realistischer

Die Nettomietrendite zieht die nicht umlagefähigen Kosten ab (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage) und rechnet auf den Gesamtpreis inklusive Kaufnebenkosten. Damit ist sie deutlich näher an der Wahrheit.

Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, entscheidet stark mit – und hängt vom Bundesland ab. Details im Ratgeber Grunderwerbsteuer nach Bundesland.

3. Kaufpreisfaktor – teuer oder günstig?

Der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) sagt, wie viele Jahres-Kaltmieten du für die Immobilie bezahlst. Er ist die schnellste Antwort auf die Frage „ist der Preis fair?".

4. Eigenkapitalrendite (IRR) – wo der Hebel wirkt

Jetzt wird es spannend. Die mit Abstand wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger ist die Eigenkapitalrendite als interner Zinsfuß (IRR). Sie misst die jährliche Verzinsung deines tatsächlich eingesetzten Eigenkapitals über die gesamte Haltedauer – inklusive laufendem Cashflow und Verkaufserlös.

Warum ist sie meist viel höher als die Mietrendite? Wegen des Kredithebels: Du finanzierst den Großteil des Kaufpreises mit der Bank, setzt also nur einen Bruchteil eigenes Geld ein. Die Mieteinnahmen und Wertsteigerung beziehen sich aber auf den vollen Kaufpreis.

Der IRR ist genau der Zinssatz r, bei dem diese Gleichung aufgeht. Er berücksichtigt damit auch den Zeitpunkt jeder Zahlung – ein Euro heute ist mehr wert als ein Euro in zehn Jahren.

5. Cashflow & das „Polster"

Die entscheidende Alltagsfrage: Trägt sich die Immobilie selbst, oder muss ich monatlich draufzahlen? In den ersten Jahren entstehen durch hohe Abschreibung und Steuererstattung oft Überschüsse. Legst du dieses „Polster" an, gleicht es spätere, schwächere Jahre aus.

Erst wenn das Polster aufgebraucht ist, zahlst du tatsächlich aus eigener Tasche zu. Genau diese Liquiditätssicht – inklusive der beiden Wendepunkte – macht der Rechner sichtbar.

6. Steuervorteile – der unterschätzte Hebel

Gerade bei förderfähigen Neubauten kommen zwei kräftige Steuerhebel zusammen: die Sonderabschreibung nach §7b und die degressive AfA. Beide verlagern Abschreibung in die ersten Jahre, senken die Steuerlast und verbessern damit Cashflow und Eigenkapitalrendite spürbar. Voraussetzung für die volle Förderung ist meist der Standard KfW 40 QNG.

Schnell-Checkliste vor dem Kauf

• Preisniveau: Kaufpreisfaktor unter 25? → eher günstig.
• Substanz: Nettomietrendite über 3 %? → solide Basis.
• Hebel: Eigenkapitalrendite deutlich über einer ETF-Alternative (ca. 7 %)?
• Liquidität: Trägt sich das Objekt in den ersten Jahren, oder zahlst du sofort zu?
• Steuer: Sind §7b und degressive AfA nutzbar (KfW 40 QNG)?

Fazit

Eine Anlageimmobilie lohnt sich nicht pauschal – sondern dann, wenn Mietrendite, Hebel, Steuervorteile und Cashflow zusammenpassen. Schau nie nur auf eine einzelne Zahl. Am schnellsten bekommst du ein vollständiges Bild, indem du dein konkretes Objekt durchrechnest und das Fazit aus Investorensicht liest.