Degressive AfA für Neubau (5 %): So funktioniert sie – und die Kombi mit §7b

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive Abschreibung für neue Wohngebäude eingeführt (§7 Abs. 5a EStG). Sie bringt – wie die §7b-Sonderabschreibung – viel Abschreibung in die ersten Jahre und verbessert den Cashflow von Anfang an.

Linear vs. degressiv – der Unterschied

Bei der linearen AfA schreibst du jedes Jahr den gleichen Betrag ab (bei Neubau regulär 3 %). Bei der degressiven AfA sind es 5 % vom jeweiligen Restwert – die Beträge sind anfangs deutlich höher und werden Jahr für Jahr kleiner. Die folgende Grafik zeigt den Verlauf bei 340.000 € Gebäudekosten:

Wer profitiert? (Das Zeitfenster)

Entscheidend ist erstmals nicht der Bauantrag, sondern der Baubeginn: Er muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Beim Kauf vom Bauträger zählt die Fertigstellung im selben Jahr.

Der Wechsel zur linearen AfA

Weil die degressiven Beträge sinken, lohnt sich irgendwann der Wechsel zur linearen AfA – nämlich genau in dem Jahr, in dem die lineare AfA höher ausfällt (in der Grafik der Schnittpunkt der beiden Linien). Das Gesetz erlaubt diesen Wechsel ausdrücklich.

Kombination mit §7b

Die degressive AfA lässt sich mit der Sonderabschreibung nach §7b kombinieren. In den ersten vier Jahren wirken beide gleichzeitig – das ist der stärkste Steuerhebel beim förderfähigen Neubau (KfW 40 QNG).

Fazit

Die degressive AfA holt Abschreibung in die frühen Jahre und verbessert Liquidität und Rendite. In Kombination mit §7b und der KfW-Förderung entsteht für Kapitalanleger ein attraktives Gesamtpaket. Rechne dein Objekt durch, um den Effekt konkret zu sehen.